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紅色字體為補充！目的在使文章更為完整！

 

最近從身邊很多朋友那聽到很多關於『房地產』的事情

在前年時我就一直勸阻『自住型』的朋友不要買屋

但個個都表現出『現在不買以後買不起』的態度和說法！

所以到最後還是買下去了

一直到今年才得以證實我所說的

『這兩年買屋的，有可能是買在一輩子的高點』！

 

這兩三年的房地產景氣上升

主要來自於科技股泡沫化+911+SARS的影響

使得已經不好的台灣房市更加惡化

再加上央行的持續降息政策

讓台灣的貸款利率直直降

因此眼光好的投資客就相中了這個套利的契機

 

由於大台北生活圈的房屋供不應求（外來客增加）

所以租屋市場一直有源源不絕的客層

這時投資客就換算：

定存才2％不到，租屋的殖利率卻還有4～5％

就算用貸款買房子，前三年還利息也只有3％的利率

因此有2％的套利空間，加上地產價值總會成長

所以是個非常划算的套利交易。

 

從房屋市場在SARS過後開始有緩步成長可以看到這個現象

台灣銀行有個表，晚點再補上來！

而從投資客所產生的買方力量

也漸漸的被其他人發現

甚至建商也以『您還在租房子嗎？ 讓您用租房子的錢，買棟自己的房子吧！』這樣的口號

來煽動本來就有買屋需求的人心

所以房屋貸款的金額也就跟著增加許多

一些大型的放款機構甚至大舉招攬房貸專員

也使得這波房價上漲來個火上加油！

才形成大安區的房價在短短5年內漲了80％（這數字是印象中看新聞所知道的）

而許多人發現房價每三個月漲一次

對照自己的薪資零成長，也產生了更多的非專業投資客！

 

以上總總的原因，展開了近10年來最大的房價飆漲遊戲！

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因為這篇定義在未來的房產趨勢

勢必要探討到房價的組成份子！

 

就經濟學來說，一切的價格皆由供需所決定！

房屋的供給方大家都有個瞭解。

那買方呢？  我想也有些人會知道。

而在我的認知裡，房屋近20年來已經是買方市場

20年前現代化的房屋供給量並不多，所以為賣方市場

但在經濟開放的同時，也產生了房屋的超額供給，所以就從賣方轉為買方。

 

而房屋的購買需求，主要是首購和換屋以及投資客

以前台灣景氣好的時候，首購是最主要房價的支撐者

但是以目前的人口結構來看，首購族群會越來越少！

我還記得一則新聞『07年出生率創新低，全年僅18萬新生兒』。

這段文字對大家有何警訊呢？

 

以我僅有的記憶

30年前，每年大約有40～45萬新生兒，現在來看已經少掉了一半。

如果再往前30年，新生兒約有6～70萬人左右（戰後嬰兒潮），相較於目前僅有現今5～60歲的1/4。

所以整個人口結構已經從金字塔型（或者彈頭型）轉為倒三角型，這整個轉變速度大概是全世界最快的吧！

按：日本是最早邁入老年化社會的國家，而台灣很有可能是最快邁入老年化的國家。

 

從上面的數字就已經可以預見

未來的首購又少了一半

但有人會講說：『很多年輕人都沒買屋』

沒錯！ 很多人都沒買！

那原因為何？    我認為是因為買不起和沒有購買的需求！

以最近看到的資料，台灣的自有住宅率83.9％（全台灣有83.9％的戶數擁有自己的房屋）

說明了除了少部分無殼族與離鄉背井的人以外，大多數的家庭都已經有房屋了，

對於現在的青壯年齡層來說，實在是沒必要購屋！

如果家長和另一半不反對，很多人婚後都選擇與父母暫時窩一起，或者是租屋過生活！

 

既然年輕人都不買屋，那換屋人的原屋要賣給誰？

在大台北地區或許可以租，但是在中南部地區就不見得租得出去了！

原因很簡單，有到過或住在中南部的您

有沒有發現中南部的城市中，還是可以看到稻田呢！？

除此之外，有看到高樓林立的景象嗎？

在房屋的發展過程中，只要還有空地，就沒必要往高樓發展

所以高樓的多寡，也是判斷城市化的程度依據。

 

另一個：換屋！

換屋的年齡層多在40～60歲之間

這是人一生中財富累積最多的時候

可是這年齡層的人，經過了12年的不景氣

有財富的早已換屋，沒財富或不足的

大多為了三餐的溫飽做打算。

換言之，能換屋的人實在是少數

所以不要相信建商的：有將近千萬的換屋需求！的謊言

 

最後一個：投資客

經過5年的房地產多頭

精明的投資客早已下車

而新手投資客多半被套牢

想買屋的可以等地產價格下修後所產生的斷頭賣壓。

（按：根據不具名人士轉述，有些投資客是高收入族群，投資的目的僅為較高的收益。但因收入較高，斷頭的機會較低。）

另外，他們豈會在下跌初期進場搶屋？

 

那～既然沒有人買屋，那房子要蓋給誰？

Bingo~！ 這就是問題所在！

現在不管到那個大都市，都會看到建商的廣告招牌

或者是電視廣告大量放送（EX：二代宅）

代表他們房子蓋的太慢，所以來不及賣。

對於首購來說，以後這些房子就會是好的標的之一。

但，價格要多低才是好的標的！？

我建議以售價的6折左右。

為何是6折呢？ 根據不具名人士透露，房屋成本多在售價的5～7成

（有沒有可能更低，就看建商的良心！）

能夠打到6折的話，請別有太多猶豫，買下去就對了！

但還是要參考區域行情喔！  或許，價格不見得是最便宜，但也不會讓你買貴多少。

（叫建商賠錢賣是不可能的，少賺還可以接受。）

 

至於建材成本上漲，各位認為有多少？

這部分希望瞭解建材價格與建材使用量的人來個補充！

 

回歸主題～～～

以三種買家來算，我認為未來幾乎都是首購族群在買屋

不信！？

你可以算算自己的收入，等還清貸款後還要幾年才可以換屋就知道了！

雖然每個城市的屋價以及每個家庭所得不同，在此以北市與一般雙薪家庭為例：

雙薪家庭要不吃不喝19年才可購屋，如扣除生活開銷，

也需要35年的時間才可購屋。到時都60歲了，您還會想換屋背貸款嗎？

但是這幾年幾乎都蓋大坪數的房子，動輒40坪起跳，精華地段甚至有80坪起跳的房屋，首購哪裡買的起啊！

所以我大膽預估，將來的市場會有很多40坪以上的房子滯銷與熱銷，而反而會成為首購的購買標的！

（按：滯銷是因為房屋購買力下滑、熱銷是因為建案大多是40坪以上。坪數越大，購買年齡越晚。）

 

 

那兩岸三通？  天大的謊言怎有人會信？

大陸人雖然有錢且人數也多，但台灣的環境競爭力與保值能力，豈能與香港、新加坡相比？

那誰要到吸引力不高的小島買屋？

 

以上是就人口結構所做的推論！

而這個問題可以延伸到經濟的趨勢～

下次再寫吧！

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後記：

這是第一次寫這麼多的文字

所以有不清楚的地方

還請提出問題讓我補充！